L’acquisto di un immobile rappresenta spesso un investimento significativo, sia dal punto di vista economico che emotivo. Tuttavia, può accadere che, dopo la compravendita, emergano difetti o vizi non evidenti al momento dell’acquisto, noti come “vizi occulti”. Questi difetti possono compromettere l’uso dell’immobile o ridurne il valore in modo significativo. È fondamentale, pertanto, conoscere i propri diritti e le procedure da seguire per contestare tali vizi e ottenere le dovute tutele.
Definizione di vizi occulti e vizi palesi
I vizi di un immobile si distinguono principalmente in due categorie: vizi palesi e vizi occulti. I vizi palesi sono quei difetti facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, come una crepa evidente su una parete o una porta danneggiata. In questi casi, si presume che l’acquirente li abbia accettati al momento della stipula del contratto, rendendo più difficile qualsiasi contestazione successiva.
I vizi occulti, invece, sono difetti non apparenti al momento dell’acquisto e che emergono solo successivamente, compromettendo l’uso dell’immobile o riducendone il valore in modo significativo. Un esempio potrebbe essere un’infiltrazione d’acqua non visibile durante la visita iniziale, ma che si manifesta dopo un periodo di pioggia intensa. La distinzione tra vizi palesi e occulti è fondamentale, poiché determina la possibilità di far valere la garanzia prevista dalla legge.
Obblighi del venditore e garanzia per vizi
Secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, il venditore è tenuto a garantire che l’immobile venduto sia privo di vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile. Questa garanzia copre sia i vizi palesi che quelli occulti, purché questi ultimi siano denunciati entro i termini previsti dalla legge. È importante sottolineare che la garanzia non opera se l’acquirente era a conoscenza dei vizi al momento dell’acquisto o se questi erano facilmente riconoscibili.
Nel caso in cui il venditore abbia nascosto consapevolmente il difetto, si applica una tutela più ampia: il termine per agire può estendersi, in quanto si configura una responsabilità per dolo o reticenza. Inoltre, se il venditore riconosce l’esistenza del vizio o si impegna a ripararlo, la sua responsabilità potrebbe estendersi fino a 10 anni dalla scoperta, aprendo nuove possibilità di tutela.
Termini per la denuncia dei vizi
La tempestività nella denuncia dei vizi è essenziale per poter esercitare i propri diritti. L’articolo 1495 del Codice Civile stabilisce che l’acquirente deve denunciare i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta. Questo termine è perentorio e, se non rispettato, comporta la decadenza dal diritto di far valere la garanzia. Inoltre, l’azione legale per far valere la garanzia si prescrive in un anno dalla consegna dell’immobile.
Nel caso di immobili acquistati da un costruttore, la normativa prevede termini diversi. L’articolo 1667 del Codice Civile stabilisce che l’appaltatore è responsabile per i vizi dell’opera per due anni dalla consegna, con un termine di 60 giorni per la denuncia dalla scoperta del vizio. Per i gravi difetti strutturali, la responsabilità dell’appaltatore si estende fino a 10 anni, come stabilito dall’articolo 1669 del Codice Civile, e può essere fatta valere anche dai successivi proprietari dell’immobile.
Modalità di denuncia dei vizi
La denuncia dei vizi deve essere effettuata in forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata o posta elettronica certificata (PEC), per avere una prova certa dell’invio e della ricezione. Nella lettera di contestazione, è importante descrivere dettagliatamente i vizi riscontrati, indicando la data della scoperta e allegando, se possibile, una perizia tecnica che attesti la natura e l’entità dei difetti. Questo documento sarà fondamentale nel caso si debba procedere per vie legali.
Azioni legali a disposizione dell’acquirente
Dopo aver denunciato i vizi, se il venditore non risponde o rifiuta di intervenire, l’acquirente può intraprendere un’azione legale per tutelare i propri diritti. Le principali azioni previste dalla legge sono:
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Azione redibitoria: consente di chiedere la risoluzione del contratto, con la restituzione del prezzo pagato e la restituzione dell’immobile al venditore. Questa azione è applicabile quando i vizi sono di tale gravità da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato.
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Azione estimatoria: permette di chiedere una riduzione del prezzo proporzionale alla diminuzione di valore dell’immobile causata dai vizi. Questa azione è adatta quando i vizi non impediscono l’uso dell’immobile, ma ne diminuiscono il valore.
È importante sottolineare che la scelta tra le due azioni deve essere fatta al momento dell’avvio del procedimento legale e, una volta effettuata, non può essere modificata.
Risarcimento dei danni
Oltre alle azioni redibitoria ed estimatoria, l’acquirente ha diritto al risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi dell’immobile.