L’assemblea condominiale è il luogo in cui il condominio prende le decisioni relative ai beni comuni. L’assemblea di condominio viene convocata dall’amministratore mediante un atto scritto che riporta
-Chi convoca l’assemblea
-A chi è diretta la convocazione: proprietari e comproprietari, inquilini, usufruttuari
-Luogo, data e ora in cui si terrà l’assemblea di condominio.
-Ordine del giorno, ovvero le questioni che verranno esaminate.
All’assemblea devono essere convocati tutti coloro che hanno il diritto di parteciparvi, anche se residenti in altra città o all’estero, a meno che non abbiano formalizzato e comunicato all’amministratore la nomina di un delegato cui inviare di volta in volta l’avviso di convocazione; la mancata convocazione anche di un solo condomino, infatti, produce l’annullabilità delle deliberazioni che dovessero essere adottate, a nulla rilevando che il voto dell’assente si dimostri, numeri alla mano, ininfluente ai fini della richiesta maggioranza, o che, trattandosi di decidere se resistere o meno in giudizio, a non essere stato convocato sia proprio il condomino che aveva mosso causa al condominio.
La partecipazione all’assemblea di condominio è un diritto ma non un obbligo. Non è prevista alcuna sanzione per il singolo condomino che non partecipa alla riunione, ma è suo dovere accettare e adeguarsi alle decisioni prese dalla maggioranza.
Inoltre, il condomino può delegare un altro soggetto a partecipare al proprio posto.
Per potere procedere alla discussione, l’assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini (quorum costitutivo) che rappresenti una porzione minima del condominio. Inoltre, perché le deliberazioni siano considerate valide, deve essere presente una maggioranza precisa in base al fatto se si tratti di una prima o di una seconda convocazione.
Il quorum è il numero legalmente necessario per rendere valida l’assemblea e con essa le decisioni prese e in condominio, cambia tra prima e seconda convocazione.
Abitualmente la stessa identica assemblea con lo stesso ordine del giorno viene convocata in due giorni diversi (solitamente uno di seguito all’altro e comunque non oltre 10 giorni tra la prima e seconda).
Risulta essere diventata ormai abitudine che tra “prima” convocazione e “seconda” convocazione ci si presenti direttamente alla seconda, ma ti sei mai chiesto perché?
La risposta è proprio nel quorum.
Infatti, in prima convocazione si considera l’assemblea valida con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio (in millesimi) ed almeno i due terzi dei proprietari.
Invece, in seconda convocazione, l’assemblea si considera regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (in millesimi) e un terzo dei proprietari.
Inizialmente si nominano i soggetti incaricati di gestire l’assemblea
-Il presidente che organizza la discussione e cura la redazione del verbale
-Il segretario che redige il verbale dell’assemblea.
La nomina del presidente e del segretario non è prevista da alcuna norma a pena di nullità o annullabilità, essendo sufficiente per la validità delle deliberazioni la sussistenza della maggioranza. Quindi la mancata nomina di un presidente o un segretario non comportano l’invalidità delle delibere assembleari.
Si verifica quindi la presenza del numero minimo di condomini, tenendo conto anche delle deleghe: in prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio; in seconda convocazione ci deve essere almeno un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ogni assemblea si conclude con un verbale nel quale vengono scritte tutte le decisioni prese in assemblea punto per punto, chi era presente, chi assente e i millesimi rappresentati.
Il verbale è uno dei documenti più importanti del condominio per due motivi
-Tiene traccia delle decisioni prese dall’assemblea e quindi a distanza di tempo serve a verificare cosa è stato fatto o non fatto dall’amministratore (non dare seguito alle decisioni dell’assemblea trascritte nel verbale è motivo di revoca dell’amministratore)
serve a mettere a conoscenza gli assenti delle decisioni presi
-Inoltre, dal momento della ricezione ogni condomino ha 30 giorni per poterlo contestare.
Questo passaggio è davvero fondamentale, prestagli molta attenzione perché può fare tutta la differenza del mondo se non ci si vuole trovare a pagare per delle spese ingiuste approvate erroneamente in assemblea.